Mit Hus nr. 2009-04

Verdens bedste realkreditmodel

af Ane Arnth Jensen, direktør i Realkreditrådet

Danske boligejere og virksomheder har både billige og gennemsigtige realkreditlån. Flere internationale
eksperter peger på, at Danmark har verdens bedste realkreditmodel. Det er så godt, at det endda er blevet kopieret i
Mexico. Den Mexicanske regering ønskede at starte et nyt og effektivt finansielt system helt fra bunden. Efter et grundigt studie faldt valget på den danske realkreditmodel. Den danske realkreditmodel er enkelt opbygget med en-til-en sammenhæng mellem lån og obligationer. Hvis vi forestiller os, at en boligejer tager et 30-årigt, 5 pct. fastforrentet realkreditlån, så skaffer et realkreditinstitut pengene ved at udstede og sælge en obligation med akkurat de samme vilkår som lånet. Det vil sige en 30-årig fastforrentet 5 pct. obligation. Det er enkelt og gennemsigtigt.
Den direkte kobling mellem lån og obligationer giver flere fordele for boligejerne:

Der er fuld gennemsigtighed i låneomkostningerne, fordi man i kurslisten kan aflæse kursen – og dermed renten - på de obligationer, der finansierer lånet. Det er også enkelt at se, hvad der betales i bidrag til realkreditinstituttet for at dække omkostninger og eventuelle tab. Det fremgår af den løbende terminsopkrævning på lånet.
Den rente, som betales for realkreditlånet, er direkte bestemt af de gældende vilkår på finansmarkederne. Det er en markedspris, som er fastsat på et stort marked med mange deltagere. Det er ikke en pris, som man skal forhandle med realkreditinstituttet.
Lånet kan indfries og/eller lægges om, når det kan svare sig økonomisk - uden forhandling om vilkår med realkreditinstituttet.
Det er altid muligt at komme ud af lånet ved at opkøbe de bagvedliggende obligationer i markedet og aflevere dem til realkreditinstituttet. Det at kunne indfri eller omlægge lånet er mange penge værd for boligejerne. En undersøgelse fra analyseinstituttet Synovate, som er lavet på vegne af Realkreditrådet, viser, at 50.000 boligejere nedbragte deres restgæld i 2008 efter en omlægning.
43.500 boligejere fik – som resultat af en låneomlægning – en lavere ydelse på gennemsnitligt ca. 980 kr. brutto pr. måned.
Det er bemærkelsesværdigt i forhold til resten af Europa. Husk på, det ikke er ualmindeligt, at boligejere i andre europæiske lande er forpligtet til at kompensere långiveren for tabt fortjeneste, når et boliglån indfries før tid. Det kan være så dyrt, at der reelt ikke er andet valg end at beholde lånet.
Endelig beskytter dansk lovgivning investorerne godt. Risikoen for tab er nærmest ikke tilstede for investeringer i realkreditobligationer.
Obligationsejerne stiller derfor et lavt krav til afkast. Det giver gode priser for realkreditobligationerne og lave renter, som betyder en økonomisk fordel på boligejerens lån.

SDO-loven i 2007

Folketinget vedtog lovgivningen om Særligt Dækkede Obligationer (SDO) i 2007. Med lovgivningen fik pengeinstitutterne adgang til at udstede SDO’er til at finansierer udlån mod pant i fast ejendom. Dernæst blev det muligt for penge- og realkreditinstitutter at adskille lån og obligationer fuldstændig fra hinanden.
Det er et brud på den klassiske realkreditmodel, hvor der er en-til-en sammenhæng mellem lån og obligation.
Realkreditinstitutterne har valgt at fastholde en-til-en sammenhængen som rygraden i det danske realkreditsystem, selvom loven ikke dikterer det. Et realkreditlån vil ikke være gennemsigtigt uden denne direkte sammenhæng.
I de afsluttende politiske forhandlinger om SDO-lovgivningen blev der indført en pari-regel for at beskytte boligejerne. Reglen slår fast, at indfrielse af obligationsfinansierede boliglån kan ske til kurs 100 (pari), hvis et lån ikke er knyttet til børsnoterede obligationer. Pari-reglen er altså en fordel for boligejerne, fordi prisen for at indfri lånet før udløb er kendt på forhånd – selvom kursen måske ikke er synlig på en officiel kursliste. Prisen skal ikke forhandles. Derudover skal der kun betales bidrag frem til indfrielsestidspunktet - og altså ingen kompensation for tabt fortjeneste til långiveren for den resterende løbetid.
Realkreditrådet har i debatten om SDO-loven lagt stor vægt på, at lovgivningen understøtter et system til boligfinansiering, som kan sælge obligationer og dermed yde lån i både høj- og lav beskytter boligejerne.
Der er mange grunde til at holde fast i den danske realkreditmodel.
Det er værd at bemærke, at de danske realkreditinstitutter gennem hele finanskrisen har været i stand til at udstede og sælge obligationer og fremskaffe penge til udlån, mens markederne i andre europæiske lande enten gik helt i stå eller blev holdt kunstigt i live med statsgarantier.
I USA knækkede systemet fuldstændig sammen, da staten måtte overtage de to største realkreditinstitutter
- Freddie Mae og Freddy Mac. Den tyske regering måtte redde kreditinstituttet Hypo Real Estate i en kostbar aktion til en pris på 750 mia. kr. Sådan kan vi blive ved med opsigtsvækkende eksempler fra udlandet. Kernen er, at den danske realkreditmodel har stået stærkt i krisen, fordi det er opbygget på et solidt, enkelt og sundt grundlag.
Gennem krisen har det danske realkreditsystem altid vist, at det er forsyningssikkert. Det vil sige, at der er solgt obligationer og ydet lån. Desuden har det bidraget til den finansielle stabilitet, fordi der er så lav risiko i systemet.

EU-krav om løbende overholdelse af lånegrænser

Med SDO-lovgivningen kom et EU-krav om, at realkreditinstitutterne løbende skal overholde lovgivningens maksimale tilladte lånegrænser. For parcelhuse og ejerlejligheder er den grænse som bekendt 80 pct. Dvs. at grænsen ikke alene skal være overholdt, når lånet bliver givet - men i hele lånets løbetid. Realkreditinstituttet skal tilføre supplerende sikkerhed, hvis lånegrænsen er overskredet.
Nu, hvor boligpriserne er faldet kraftigt, betyder kravet, at realkreditinstitutterne skal skaffe milliarder af kroner. Penge som realkreditinstitutterne oftest skal ud at låne. Renten på disse lån vil være højere en renten på fx de statsobligationer, som bliver købt for lånet og lagt som supplerende sikkerhed for de udstedte SDO’er. I svære økonomiske tider bliver det derfor dyrere at drive realkreditvirksomhed.

EU-kravet er overflødigt i den danske realkreditmodel

Nu tænker du måske, at det virker meget fornuftigt, at realkreditinstituttet skal lægge ekstra penge til side, når værdien af boligerne falder. Det er det også.
Men sagen er den, at realkreditinstitutterne i forvejen lægger ekstra penge til side til eventuelle tab, når boligpriserne falder. Det er der nemlig andre regler – de såkaldte kapitaldækningsregler - der kræver.
Kapitalen, som bliver lagt til side, ligger til direkte sikkerhed for de udstedte obligationer. I den danske realkreditmodel er der allerede taget hånd om den risiko, som er knyttet til, at lånets værdi sammenholdt med ejendommens værdi er stigende.
EU-kravet er derfor overflødigt i den danske realkreditmodel. Det svarer i bund og grund til at tage et par seler på, når man i forvejen har en solid livrem.
Heldigvis står Realkreditrådet ikke alene med kritikken af det nye krav. Sammen med otte andre organisationer (Håndværksrådet, Dansk Byggeri, Finansrådet, Landbrug og Fødevarer, DI, Dansk Erhverv, Realkreditforeningen og Danmarks Rederiforening) er vi gået til økonomi- og erhvervsminister Lene Espersen.
Vi ønsker, at der sker en revurdering af EU-kravet. Og derfor er vi glade for, at ministeren ser positivt på vores henvendelse. Vi ser frem til, at der bliver fundet en løsning på dette unødigt fordyrende krav.

Læs mere om dansk realkredit i ny publikation

Realkreditrådet har udgivet publikationen: ”Den klassiske danske
realkreditmodel”, som beskriver, hvordan det danske realkreditsystem
er bygget op, hvordan dansk realkredit klarede sig under
den finansielle krise og sidst - men ikke mindst - hvorfor systemet
er til fordel for de danske boligejere. Publikationen kan downloades
på Realkreditrådets hjemmeside: www.realkreditraadet.dk.