Mit Hus nr. 2 2008

Tilstandsservitutter

Ret ofte er det således, at kommuner eller andre har ønsket, at et givet område fremover skal fremtræde på en bestemt måde. Dette kan være ved materialevalg til huse, hvilke bygninger og hvor mange, der tillades, hvilke farver man må male med eller f.eks. hvilke planter, der må anvendes i skel, om der må være trådhegn eller ej etc..
For at sikre sig sådanne forhold tinglyses en såkaldt tilstandsservitut på området, hvor disse krav angives.
Tilstandsservitutten gælder således for alle de ejendomme, der er en del af den parcel, der udstykkes.

Alle ens

I 1960'erne og 1970'erne var det meget på "mode", at områder skulle se ens ud, hvorimod trenden i dag er, at vi gerne vil individualisere såvel os selv som vore boliger. Så de gamle ord fra sangen med "tider skifter og sæder mildnes" gælder også for indstillingen til sådanne deklarationer, og årtier efter at sådanne tilstandsservitutter er blevet tinglyst, er beboernes ønsker til indholdet af disse oftest ikke i overensstemmelse med, hvad udstykkerne oprindeligt ønskede.
Den "ideelle" løsning i forhold til sådanne servitutter ville være, at man, mens hele området var i fuld overensstemmelse med servitutten, fik den påtaleberettigede til at aflyse denne. Men oftest er situationen, at der i løbet af årene sker en glidende "udvikling" i området, hvor dette mere og mere fjerner sig fra bestemmelserne.
Dette sker oftest uden at der rigtigt gøres noget ved det, fordi de, der skal tilse og kontrollere, at deklarationen overholdes, måske ikke har den fornødne kapacitet til at sikre deklarationens overholdelse - eller gider.

Hvad gælder?

Uanset at der måske "ikke er sket noget" i et antal år, og uanset om huse, der har været ændret i strid med tilstandsdeklarationen, er blevet handlet indtil flere gange, så er tilstandsservitutten ikke mindre gældende af den grund!
Senere erhververe af ejendommene kan ikke påberåbe sig, at "sådan så det ud, da jeg købte det". De vidste (eller burde vide) ved købet af ejendommen, at den pågældende servitut var tinglyst på ejendommen, og som sådan burde de også have taget sig tiden til at læse indholdet af servitutten igennem, inden de skrev under på slutsedlen.
Eventuelle uoverensstemmelser mellem ejendommens fremtræden og servitutten burde så have været afklaret med sælger eventuelt gennem et prisnedslag.
Den ulovlige ændring er som udgangspunkt uden værdi for ejendommen, da ændringen kan risikeres af blive krævet fjernet.
Som udgangspunkt har man ikke krav på erstatning (ud over måske fra en sælger i ond tro eller en dårlig boligrådgiver, der har pådraget sig et rådgiveransvar), såfremt man bliver tilpligtet til at bringe sin ejendom i overensstemmelse med en tilstandsservitut.
Dette gælder også, hvis man f.eks. lige har opført en ulovlig garage, en kvist på huset, forkert belægning på taget eller lignende - og dette er uanset værdien.

Hævd

En mulig undtagelse til ovenstående er, såfremt det "ulovlige" forhold har været til stede i mere end 20 år, uden at dette har været påtalt og man har været i en vis grad af god tro (betingelserne for at vinde hævd). Så vil man gennem et søgsmål ved en domstol måske have en chance for at opnå dom for, at forholdet ikke skal ændres. Men dette er en noget kompliceret og tids- og omkostningstung opgave, som PL sjældent kan anbefale.

Bussemand eller ej?

Ikke sjældent fremgår det af en tilstandsdeklaration, at den lokale grundejerforening er påtaleberettiget sammen med kommunen. Her er det PL's klare holdning, at en kommune ikke har hjemmel til at pålægge en privat forening at skulle lege politimand - dette også set i relation til, at foreningen ikke har nogle sanktionsmuligheder i forhold til en evt. overtrædelse af deklarationen. Hvis en kommune ønsker at gennemføre og opretholde en tilstandsservitut for et område, så er det også kommunens problem at sørge for, at der bliver ført tilsyn og kontrol hermed.
Hvis det er således, at en grundejerforening bliver inddraget i sådanne spørgsmål, må denne derfor i stedet henvise folk til selv at rette henvendelse til kommunen. Alternativt kan man i foreningen på en generalforsamling blive enige om, at foreningen (hvis en sådan aktivitet kan tolkes at ligge indenfor foreningens formålsparagraf) skal forestå kontakten til kommunen, såfremt det er foreningens ønske, at man skal forsøge at slippe for deklarationen. Men når bortses herfra, så er sådanne spørgsmål ikke en grundejerforeningsopgave.

Nabochikane?

Desværre får vi også henvendelser fra medlemmer, der føler, at de bliver uretfærdigt behandlet, når naboen med deklarationen i hånden klager til kommunen over forskellige forhold hos "den kære nabo". Når så kommunen kommer med et påbud om at bringe orden i forholdene, så kan dette virke meget urimeligt, når "alle de andre" i foreningen, der også "afviger" fra deklarationen ikke samtidig får et påbud.
Men netop dette er en meget reel risiko, som den ansvarlige kommune reelt burde tage fat i, netop for at tilse, at der gælder ens regler og forpligtelser for alle.
PL's opfordring skal således være, at hvis man af den ene eller anden årsag overvejer at begynde at klage til en kommune over, at en tilstandsservitut ikke overholdes - måske fordi man er sur på sin nabo - så kig lige grundigt rundt i resten af område, inden du gør det, for du risikerer at blive meget upopulær - og ikke kun hos din nabo.
I øvrigt tager PL skarpt afstand fra alle forsøg på nabochikane - dette også uanset hvor åbenlys en overtrædelse, at en deklaration måtte være. Hvis formålet blot er at genere naboen, så vender vi tommelfingeren ned.

Forespørgsel

Nedenfor bringer vi en typisk henvendelse fra en forening, der netop illustrerer nogle af de problemer, som en bestyrelse kan komme til at sidde med, såfremt udviklingen "glider" i løbet af årene.

Hej PL

Vores forening består af 27 rækkehuse fra 1963/1964 på hvilke der naturligvis er tinglyst en del deklarationer, der begrænser mulighederne for at foretage ændringer til husenes fremtræden udadtil. Uagtet dette har stort set alle huse i foreningen gennem tiden forandret sig "en smule" i forhold til "forskrifterne".
Derudover er der sket en rivende udvikling i byggematerialerne og formentlig også en del i den øvrige lovgivning, der regulerer området. Spørgsmålet fra årets generalforsamling er nu - hvilke muligheder har foreningen for at revidere de nu over 40 år gamle begrænsninger i deklarationer og lignende?

• Vi har nedsat en arbejdsgruppe til at undersøge dette, men hvordan kommer vi i gang?
• Hvis der skal ændres i deklarationerne skal der så være 100 % opbakning i foreningen - har alle medlemmer reelt vetoret, eller kan man klare sig med en eller anden form for "kvalificeret flertal"?
• Er der nogen faldgruber eller noget vi skal være særligt opmærksomme på?
• Er det noget PL evt. holder nogen form for foredrag om eller lignende?

PL svar

Formentlig er det slet ikke jer, der er påtaleberettiget i forhold til deklarationen eller har ladet denne lyse på området.
Efter al sandsynlighed er det kommunen, der varetager denne part, og som sådan den eneste, der kan foretage ændringer. Hvis der således skal foretages ændringer, skal dette ske med kommunens samtykke og på kommunens foranledning.
Spørgsmålet har således ikke som udgangspunkt nogen kobling til, hvad stemningen i jeres forening måtte være eller hvor stort flertal, der måtte være på en generalforsamling. Men stemningen i foreningen kan være en rettesnor for, om man som bestyrelse bør begynde at "pille" ved det. Som minimum bør der være simpelt flertal for at kunne pålægge bestyrelsen at foretage sig noget på foreningens vegne - og aktiviteten skal også være omfattet af foreningens formålsparagraffer.
En risiko ved at foretage sig noget kunne jo f.eks. være, at kommunen siger "hov, der var vist lige noget, vi ikke har fået fulgt op på", og så kan det jo give bagslag, hvis kommunen bagefter "tromler" over hele området for at få "rettet op".
Men første arbejdspunkt må være at finde ud af, hvem der har "ansvaret" for denne deklaration og dernæst undersøge, hvorledes holdningen er hos den, der varetager deklarationen, til at denne opretholdes eller aflyses.
Og for at svare på sidste punkt, så nej, jeg kan ikke forestille mig, at man som sådan kan lave "foredrag" om et sådant punkt som dette. Men vi skriver gerne en artikel til Mit Hus.

Sammenfatning

Den altovervejende hovedregel, som man skal holde sig for øje, er, at såfremt der eksisterer en tilstandsservitut for et område, så skal denne overholdes.
Gør man ikke det, så risikerer man at blive tilpligtet at bringe forholdene i overensstemmelse med deklarationen - uanset hvilke omkostninger dette måtte medføre.
Man har trods alt erhvervet sin ejendom vidende om, at servitutten har været der og således ved sit køb skrevet under på, at man vil overholde forpligtelserne.