Mit hus nr. 4 2008

Råden over fællesarealer

I Mit Hus nr. 1/2007 (der kan læses på hjemmesiden) behandlede vi den situation, at der var medlemmer, der uden nogen form for tilladelse uretmæssigt rådede over dele af en forenings fællesarealer. Siden er vi i sekretariatet stødt på tilfælde, hvor medlemmer af en grundejerforening har opstillet fodboldmål og basketbalkurve på eget initiativ.
Det sker faktisk heller ikke sjældent, at man i grundejerforeninger bliver stillet overfor forslag på en generalforsamling med ønske om, at dele af medlemskredsen kan få lov at råde over mindre arealer af foreningens fællesarealer.

Sagen (meget) kort fortalt

I en af vore medlemsforeninger var der således stillet forslag om, at nogle medlemmer kunne udvide deres terrasser 2 meter ud i fællesarealet (med klausuler om, at det var foreningens område, at terrasser skulle fjernes ved videresalg etc.), samt at der kunne etableres altaner på husene, der var omfattet af en tilstandsservitut. Der var så samtidig spørgsmål til, hvilke afstemningsregler, der måtte gælde. Problematikken blev så yderligere speget, idet dirigenten på foreningens i øvrigt lovligt indkaldte generalforsamling nægtede at fremme spørgsmålene under henvisning til, at dirigenten vurderede, at disse måtte medføre vedtægtsændringer.

PL svar

Selv om PL har forståelse for, at man vil kunne ønske en løsning som den (ovenfor) skitserede omkring udvidelse af terrasser, så er det vores erfaring, at sådanne "justeringer", der ikke vedrører alle medlemmerne i samme grad vil føre til problemer på et tidspunkt. Man bør erindre, at medlemskredsen skifter og selv om de nuværende medlemmer måtte have fuld forståelse for den foreslåede model, så kan dette ikke umiddelbart antages at være tilfældet for kommende købere af ejendommene i foreningen.
En råden over fællesarealerne som den angivne vil alt andet lige være en indskrænkning af den almindelige råderet over foreningens fællesarealer.

Kommunens "bord"

Principielt er det PL's holdning, at en grundejerforening ikke på nogen måde kan råde over foreningens fællesarealer til fordel for et eller flere medlemmer.
Hvis en konstruktion som den angivne skal kunne tænkes at kunne arrangeres, vil det fordre kommunens initiativ - evt. ved ændring af lokalplan mv., opmåling og frasalg af arealer og diverse tinglysninger for blot at nævne nogle af de problematikker, som vi umiddelbart ser.
Det kan så godt være, at kommunen vælger at "springe over, hvor gærdet er lavest" og sige, at det kan man godt, idet det er en så beskeden del af fællesarealet, at det vedrører. Men det er ekstremt væsentligt for jeres grundejerforening, at I har "rene hænder" og altså, at det er kommunen, der tager beslutningerne på baggrund af en henvendelse fra grundejerforeningen eller et af dens medlemmer.
Men på den anden side er der ikke noget til hinder for, at man på en generalforsamling fastsætter, hvad grundejerforeningens officielle holdning skal være i spørgsmålet, såfremt kommunen senere kommer på banen omkring med spørgsmål om en sådan ændring.
Da en sådan holdningsfastlæggelse ikke har noget med en ændring af vedtægterne eller andet forpligtende at gøre, er der efter vores vurdering ikke noget til hinder for, at et sådant spørgsmål afklares efter de normale regler om simpelt flertal.

Altaner

Som vi læser jeres forslag er der i dette spørgsmål lagt op til en forhåndsudtalelse/afklaring af grundejerforeningens holdning til et spørgsmål, såfremt dette bliver aktuelt i forhold til kommunen. Igen ses der ikke at være tale om noget, der betinger en vedtægtsændring, da spørgsmålet principielt vedrører folks egne ejendomme og ikke foreningens ansvarsområder.

Samlet set

Det er PL's vurdering, at det er fornuftigt, at man på en generalforsamling er fælles om at fastlægge en forenings holdning og dermed bestyrelsens holdning i specifikke spørgsmål, der vedrører hele medlemskredsen, således at alle er klar over, hvad foreningens besvarelse til omverdenen vil være i givne spørgsmål.
For så vidt terrasserne er det måske mindre heldigt, at man i stedet for at fokusere på foreningens holdning i spørgsmålet - da man jo godt ved, at det er kommunen, der har det sidste ord - fokuserer meget på selve "udførelsen". Omvendt er dette så også en væsentlig information, når man skal tage stilling i spørgsmålet. Det havde efter vores vurdering være mere hensigtsmæssigt at "vende" formuleringen om til, at man først redegjorde for, at dette ønske eksisterede blandt medlemmerne, at man ønskede at fastlægge en holdning i sagen, men at sagen skulle undersøges nærmere ved kommunen, men at man i påkommende tilfælde kunne tænke sig en løsning, der gik ud på det angivne.
For så vidt altanerne er det PL's vurdering, at med mindre der foreligger en tilstandsservitut, der alene giver foreningen påtaleret i spørgsmålet, er dette isoleret set ikke et grundejerforeningsspørgsmål, men at man da godt kan fastlægge foreningens holdning i spørgsmålet. Derimod ville det være naturligt, at foreningen høres i sådanne sager.
Det er ikke PL's vurdering at nogen af disse spørgsmål burde afvises, når også henses til, at disse er fremsat rettidigt.

Afhjælpningsforslag

For at I kan komme videre med hensyn til disse spørgsmål finder PL, at det vil være formålstjenligt, at bestyrelsen tager initiativ til en skriftlig indhentning af tilkendegivelser fra medlemmerne omkring deres indstilling til, hvorledes foreningens samlede holdning i de to spørgsmål skal være - og altså med fokus på det holdningsmæssige.
Vi vurderer, at der i dette tilfælde ikke vil være noget til hinder for dette, da det vedrører forslag, der allerede er fremsat rettidigt i forhold til generalforsamlingen.
Endvidere anbefales det, at bestyrelsen fremover tilser, at der forinden en generalforsamlings afholdelse afholdes et formøde med den kandidat, som bestyrelsen har til posten som dirigent, således at der kan gives en fyldestgørende information til denne person og at evt. uoverensstemmelser kan afklares, uden at dette skal skabe uro på generalforsamlingen.