Mit Hus nr. 2009-02

Pas på ved køb af bolig!

af Advokat Marie-Louise Pind,
Advokatfirmaet Kyed & Jybæk
mp@kjlaw.dk

Indledning

Fokus er i de senere år blevet større på de helbredsmæssige problemer for personer ved ophold i bygninger, hvori der er vækst af skimmelsvampe. Det er ikke uden grund. Vækst af skimmelsvampe i bygninger udgør efter min opfattelse den største isolerede risiko ved erhvervelse af fast ejendom i dag. Skimmelsvampeskader og de deraf følgende renoveringsomkostninger kan i alvorlige tilfælde beløbe sig til beløb svarende til købesummen ved erhvervelse af ejendommen. Og i værste fald kan nedrivning være eneste mulige udvej for eliminering af skaden. Denne problemstilling har således stor betydning for kommende købere af ejendomme, hvilket jeg nedenfor vil redegøre for.

Hvad skal man være opmærksom på særligt i et faldende boligmarked?

Det har alle dage været relevant for købere at være opmærksomme på skimmelsvampeproblematikken. Men i en tid med faldende huspriser og øget viden om de helbredsmæssige konsekvenser, er det nu endnu vigtigere for købere at få den rette rådgivning om skimmelsvampeskader i forbindelse erhvervelse af fast ejendom.
Årsagen hertil er, at realkreditinstitutter og banker i et faldende boligmarked har en højere risiko for ikke at blive fyldestgjort fuldt ud som panthaver, hvis huset skal sælges med tab som følge af en skimmelsvampeskade.
En alvorlig skimmelsvampeskade kan som nævnt blive dyr for en køber af en ejendom at udbedre, med mindre skaden er dækket af en forsikring. Tidligere kunne en køber trøste sig med, at ejendomspriserne i den mellemliggende periode i store dele af landet ofte var steget tilsvarende eller endda mere i værdi siden erhvervelsen af ejendommen. Dermed kunne stigningen på ejendomsmarked reelt betale renoveringen. Dette er ikke længere.

Hvad er købers udfordring i forhold til realkreditinstitutter og bankerne?

På den ene side, vil realkreditinstitutterne og bankerne helst undgå at udstede lån til brug for en skimmelrenovering, hvis de kan se, at køberen af ejendommen herefter ikke har råd til at betale ydelserne på lånet. På den anden side vil realkreditinstitutterne og bankerne gerne undgå at tvinge køberen til et salg af ejendommen med en ikke udbedret skimmelsvampeskade. En ejendom med en alvorlig skimmelsvampeskade er nærmest umulig at sælge, med mindre køber er villig til at reducere prisen med mere end det koster at udbedre skimmelsvampeangrebet.
En alvorlig skimmelsvampeskade kan for de fleste købere betyde, at det i sidste ende er op til realkreditinstitutterne og bankerne om man kan blive boende i huset og hvilken økonomiske konsekvenser skaden får for køber.

Hvad skal købere gøre for at minimere risikoen for at havne i en sådan situation?

En kommende køber bør alliere sig med en advokat, der kan rådgive om skimmelsvampeproblematikken ved fast ejendom, inden købet af ejendommen er endeligt. Advokaten skal ikke nødvendigvis have indgående kendskab til de tekniske forhold ved skimmelsvampeskader.
Advokaten bør imidlertid, når det drejer sig om huskøb, som minimum have kendskab til praksis inden for ejerskifteforsikring i skimmelsvampesager for at kunne rådgive købere om, hvilke skader, der typisk er dækket og hvilke skader, der typisk ikke er dækket af forsikringen. For det er langt fra sikkert, at en ejerskifteforsikring efterfølgende dækker skader på ejendommen som følge af et skimmelsvampeangreb. Det er en konkret vurdering i hver enkelt sag.
Advokaten bør tillige være i stand til at henvise en køber til at søge byggeteknisk bistand hos en rådgiver med forstand på skimmelsvamp inden handlen er endelig. Det kan eksempelvis være relevant, hvis tilstandsrapporten bære præg af ikke at være tilstrækkelig. Der kan også være mange andre forhold, der gør at det er tilrådeligt at få ejendommen undersøgt. Mange købere undervurderer renoverings- og vedligeholdelsesomkostningerne særligt ved køb af ældre ejendomme. Disse købere har brug for en professionel rådgivning herom. Det er trods alt ofte købernes livs største investering og deres fremtidige hjem det handler om. Og her kan en besparelse på gode rådgivere vise sig at være fatal i sidste ende.
I de handler, jeg har berigtiget, rådgiver jeg næsten uden undtagelse mine klienter til at få undersøgt ejendommen af en byggesagkyndig med forstand på skimmelsvampe. Der er efter min opfattelse bedre på forhånd at vide, hvad man går ind til end at satse på at en forsikring dækker en skade, hvis den konstateres efterfølgende. Det er naturligvis ikke alle skader en byggesagkyndig kan opdage under en besigtigelse, der ikke giver mulighed for destruktive indgreb. Men det handler om, at køberne får begrænset risikoen for ubehagelige overraskelser.
Med ovenstående rådgivning bliver køber klædt tilstrækkeligt godt på til, i samarbejde med banken, at vurdere, hvorvidt prisen på den ønskede ejendom i virkeligheden ligger inden for en forsvarlig økonomisk ramme set i forhold til køberens økonomiske ramme, når alle risici er indkalkuleret.